自若降租风波调查:长租公寓“骑虎难下”

时间:2020-07-05 03:02来源:http://www.batvy.cn 作者:文水谧牡土石方工程有限公司 点击:

  来源:21世纪经济报道

  原标题:自若降租风波调查:长租公寓“骑虎难下”

  因为北京租赁市场营业冷淡、租金下滑,近期,不少业主收到自若的削价请求,降低程度在数百元到上千元不等,个别房源的委托价格降幅挨近30%。

  自若房东李丽(化名)稀奇忧郁闷。在往年7月以12100元/月的价格将房源委托给自若出租后,近来,“管家”以“价格倒挂”为由,请求她把委托价格下调1900元,至10200元,并称“不削价就解约”。

  李丽与自若签定了4年的委托相符同,此次削价是在相符同期内。遵依约定,在承受每年约30天“空置期”的基础上,第一年的委托价格为12100元/月,此后逐年递添3%。也即,此后三年,李丽本答获得的月度委托租金收入别离为12463元、12837元、13222元。

  因为不想削价,李丽不得不面临另一个选择——自若强走违约。根据相符同约定,自若会赔付李丽相等于2个月房租的违约金(2.42万元)。但自若方面称,因为对房屋进走过装修改造,李丽必要赔付装修、家具等费用,这笔费用挨近5万元。也即,若对方强走解约,李丽最后还要倒贴2万众元。

  李丽的不悦在于,在因疫情导致出租难得的时刻,自若以主动违约威胁削价,令她进退两难。同时,在自若违约的情况下,相符同中并无赔付装修费用的条款,自若的请求无据可循。

  因为北京租赁市场营业冷淡、租金下滑,近期,不少业主收到自若的削价请求,降低程度在数百元到上千元不等,个别房源的委托价格降幅挨近30%。这也引发大量相符同纠纷。

  自若方面向21世纪经济报道外示,北京下调价格的房源“比例极少,不能1%”。但据记者晓畅,实际数据远高于此,不少业主以幼区为单位,构成维权群,有雷怜悯况的幼区达数十个,分布在北京市的各个区域。除自若外,蛋壳、相寓等长租机构近期也遭遇减租纠纷。

  现在,自若管理的房源周围超过100万间,是中国最大的长租公寓运营商。但近年来,自若一向遭遇自夸危境,继“甲醛门”、暗号锁事件之后,“降租风波”正在演化成一场新的危境。只不过,这次纠纷波及的对象,已从租客变成房主。

  行为租赁走业的领军者,自若面临的危境也是整个走业的缩影。以前几年,处于风口之下的租赁走业一度强横滋长。现在,当周围添长遇到逆境,一系列题目最先浮出水面。

  “价格倒挂”

  李丽的房子位于北京市向阳区将府家园北里,是一套152平方米的三居室。通过对客厅的改造,该房源变为4居室进走出租。

  因为是全权委托,李丽并不清新自若以什么价格对外出租。但现在来望,即便以12100元/月的委托价出租,该房源也并无清晰的价格上风。以同幼区的相通户型行为参照,现在,在该幼区同类房源中,自若旗下的房源整租价格在12000元-13000元/月;而其他机构旗下的房源价格,约为11500元/月旁边。

  自然,该幼区一些装修较益的同类房源,整租价格能够达到14000元/月以上。但这类房源数目很少,李丽的房子也不属于此列。

  委托价格高于租赁价格的表象,被称为“价格倒挂”,平时逆映出委托价格过高,或租金过矮。众个业主向21世纪经济报道逆映,自若请求降租的理由,正是“价格倒挂”。

  从李丽将房源委托给自若算首,以前一年来,北京租赁市场实在外现通俗,租金程度并异国像她憧憬的那样赓续上涨,逆而展现下滑。

  贝壳钻研院数据表现,从2019年8月最先,北京市的租金程度赓续同比降低。贝壳钻研院高级分析师黄卉外示,2020年2-4月,因为疫情影响租赁营业,导致租金程度赓续环比降低,5月租赁市场营业展现高峰,价格有所回升。6月因为疫情逆复,营业量再度下滑,价格环比转折不大,但照样清晰矮于往年同期。

  自若在回答中,也给出了相通的注释,“进入2020年以来,因为经济和疫情不确定因素,以及城市规划变更、商圈迁移、社区厉肃管控出入等因素影响,房屋租赁市场展现了隐晦的转折,稀奇是个别房屋展现委托价格与租赁价格倒挂的趋势。”

  在价格调整之前,房源空置的表象已经较为普及。石景山区五棵松某幼区业主向21世纪经济报道外示,今年春节后,他的一个两居室房源空置了3个月之久。通过和自若的商议,他将月租金下调了800元,才在今年5月末把房子租出。

  “租赁市场的活跃度与就业环境一脉相连。”诸葛找房数据钻研中央指出,固然各大企业都在积极复工复产,但受疫情影响,企业“缩编人力、降矮成本”呈常态,这也导致租赁市场的活跃度并不高涨。

  高价膨胀之痛

  景晖智库首席经济学家胡景晖认为,相比于疫情带来的短期影响,自若高价拿房、重新装修带来的“重成本”,也是导致自若不得不削价的因为。

  自监管层于2014年首次挑出“租售并举”后,租赁市场迅速发展,一批大型租赁管理机构也随之兴首。2017年到2018年,关于我们在高速的周围膨胀中,走业竞争进入白炎化,一些机构最先高价争抢房源。

  “最疯狂的时候是2018年的7、8月份。”胡景晖向21世纪经济报道外示,自若、蛋壳等机构以高出市场价格的程度掠夺房源,自己的成本也大大挑高。

  朱宏宇(化名)的一套两居室位于北京市向阳区农光南路幼区,2014年,他曾与自若签定一份4年的委托制定,那时的委托价格不到5000元/月。2018年,朱宏宇与自若签定了一份新的两年委托制定,委托价格超过8000元/月。而那时同幼区业主自走出租同户型房源的价格在7500元/月旁边。

  与此同时,挑出“品质租房”的自若,还会对房子进走“标准化装修”。朱宏宇向21世纪经济报道外示,最初委托时,房间里的家具家电固然稍显破旧,但十足不影响平常行使。自若以“标准化”为由,对房间里的空调、冰箱进走更换,同时几乎将整套家具换失踪。

  胡景晖认为,这一系列操作使自若的成本变“重”,其租金程度必须一向上涨,才能隐瞒这些成本。“在许众长租公寓运营商的财务模型中,默认租金程度每年上涨10%旁边。”

  实际上,对房源精装修后进走出租,叠添运营商的品牌效答,自己就有助于挑高价格。不少房主逆映,在自若经手后,房屋的对外出租价格要比之前高出数百元至上千元不等。

  但总体来望,市场的走向益像并不撑持这栽赓续添长的预期。

  贝壳钻研院的数据表现,2012年1月北京市平均月租金51.3元/平方米/月,2020年6月为84.4元/平方米/月,八年半的时间里,租金上涨了64.7%。这期间,北京通过了两次租金迅速上涨的阶段。一是2013年,二是2016年-2018年,月均租金的同比添长率都超过10%。但从2019年8月至今,北京的租金程度一向同比负添长。

  从某栽意义上说,这是租赁走业通过强横滋长后进走调整的效果。

  诸葛找房钻研院认为,2019年,长租公寓赓续爆雷,子虚房源、群租房等乱象频出,导致租赁市场监管逐渐强化,许众城市成立整饬租赁市场的专项幼组。“机构采取矮租金吸引租户入住,房东为迅速出租房屋,也陪同市场被迫降矮租金。”

  同时,前期租金程度的赓续上涨,在肯定程度上透支了消耗能力,市场也在自吾调整。

  添长的逆境

  实际上,从2019年下半年最先,自若、相寓、蛋壳等长租公寓运营商就一连与片面房东商议削价,但因那时不是传统租赁旺季,此举引发的关注度并不高,业主也异国外现出凶猛的逆弹。

  此次降租风波之因而赓续发酵,除了削价幅度较大、周围较广以外,还因自若方面挑出的对装修、家具等的补偿条件。不少业主认为,这一请求匮乏依据。

  21世纪经济报道记者获取的一份托管相符同表现,相符同对片面面违约的情况有所约定,但需在业主违约,或业主忤逆相符同片面条款导致自若违约的情况下,才必要支付“装修亏损费”和“新配置设施亏损费”。

  北京市东元律师事务所相符伙人律师李松认为,在此轮降租风波中,虽有商议未果的原形,但业主异国任何违约或忤逆相符同条款的走为,因此无需支付这笔费用。

  一位晓畅自若的从业人员向21世纪经济报道外示,近几年,自若膨胀极快,但现在不吝采用违约的手段降成本,表明公司面临的题目颇为厉肃。

  公开新闻表现,自2018年1月至今,自若已完善了四轮融资。除往未予吐露的A 轮,其余三轮融资共募得资金超百亿元。

  但吾国租售比偏矮的实际,也使得租赁营业难以形成有效的商业模式。公开数据表现,2015年至2017年,自若3年累计折本近13亿元。但此后,其未再公开有关数据。

  已上市的长租公寓品牌,无一破例都在折本。2017财年至2019财年,青客公寓别离折本2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。同样,2017年到2019年,蛋壳公寓别离折本2.7亿元、13.70亿元、34.37亿元。2020年第一季度,蛋壳折本12.34亿元。

  胡景晖外示,即使异国疫情影响,降租风波也会展现,这背后是租赁走业的添长逆境。

  近些年,随着城市化进程进入新阶段,一些炎点城市的产业和人口外迁,添之经济添速放缓,都会对租赁需求产生影响。

  胡景晖外示,炎点城市的租赁需乞降租金程度不能够一向涨下往。

  胡景晖认为,长租公寓有周围效答,但终归是一个周期长、投资回报率矮的走业,必要靠周围、时间和邃密化管理来实现价值。资本的添持固然有助于迅速做大周围,却无法解决投资回报的题目。相逆,周围越大,资金压力和折本缺口也就越大。

  此次降租风波的展现,能否令走业从狂炎中镇静下来,现在尚需不益看察,但对自若的影响已经展现。据21世纪经济报道晓畅,现在已有不少业主考虑自走出租也难以维持高价而进走诉讼的成本也不矮,选择与自若商议减租,但也有不少业主选择解约,并声称不再自夸自若。同时,因为空置房源较众,现在自若在北京的众个区域已经停留收房。

  (作者:张敏 编辑:张星)

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